Gastherme austauschen – das Gesetz über die Austauschpflicht

Hätten Sie es gewusst? Wer nach dem 1. Februar 2002 ein Wohngebäude geerbt oder auf anderem Wege erworben hat, muss die vorhandene Öl- oder Gasheizung unter Umständen austauschen lassen. Viele Eigentümer sind sich der Austauschpflicht nicht bewusst, obwohl bei Versäumnis hohe Bußgelder drohen. Erfahren Sie in unserem Ratgeber, welche Gastherme auszutauschen per Gesetz vorgeschrieben ist, welche Ausnahmen es gibt und warum Hausbesitzer vom Heizungstausch profitieren können.

Gebäudeenergiegesetz: Austauschpflicht für Gas- und Ölheizungen

Im Jahr 2020 hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) drei bis dahin gültige Rechtsschriften abgelöst: Die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) laufen nun im GEG zusammen. Ein wichtiger Aspekt der alten und der neuen Gesetzgebung: die Austauschpflicht von Gas- und Ölheizungen, die älter als 30 Jahre sind.¹

Zentraler Stichtag der Austauschpflicht ist der 1. Februar 2002. Haben Sie Ihr Ein- oder Zweifamilienhaus nach diesem Stichtag erworben, ist die Gastherme auszutauschen per Gesetz für Sie vorgeschrieben. Besitzen Sie das Gebäude hingegen schon länger und wohnen auch darin, sind Sie von der Austauschpflicht ausgenommen.

Ausnahmen vom verpflichtenden Heizungstausch

Für einige Wärmeerzeuger gilt die gesetzliche Austauschpflicht nicht. Beispielsweise bezieht sich die Vorschrift auf Heizkessel mit einer Heizleistung zwischen 4 und 400 Kilowatt. Kessel mit niedrigerer oder höherer Heizleistung können also wie gehabt weiter betrieben werden.

Heizkessel auf Basis von Niedertemperatur- und Brennwerttechnik dürfen ebenfalls bleiben: Niedertemperaturkessel passen ihre Wärmeerzeugung über einen Außenfühler an die herrschende Außentemperatur an. Brennwertkessel nutzen darüber hinaus zusätzlich die Wärme ihrer Abgase, um einen effizienten Wärme-Output zu erzielen. Im Vergleich zum Brennwertkessel gelten Niedertemperaturkessel heute als veraltet, allerdings sind sie immer noch von der Austauschpflicht laut GEG ausgenommen.

Das GEG zielt vor allem auf die stark veraltete und umweltschädliche Konstanttemperaturtechnik ab, die aus Gründen des Klimaschutzes in Zukunft gar nicht mehr zum Einsatz kommen soll. Grund hierfür ist die dauerhaft hohe Wassertemperatur zwischen 70 und 90 Grad Celsius, für die der Konstanttemperaturkessel durchgehend große Energiemengen aufwendet. Im Verhältnis zum niedrigeren Verbrauch von modernen Brennwertkesseln stellt die Konstanttemperatur eine besonders umweltschädliche Technologie dar, weshalb sie laut GEG abzubauen ist, wenn sie das Alter von 30 Jahren überschritten hat.

Nach wie vor zulässig sind nach GEG außerdem Festbrennstoffkessel wie die Holzheizung beziehungsweise der Scheitholzkessel. Genauso dürfen Einzelraumheizungen, zum Beispiel ein einzelner Pelletofen, oder Warmwasserbereiter mit direkter Befeuerung auch nach über 30 Jahren bestehen bleiben. Ab 2026 ist die Neuinstallation von Ölheizungen und fossilen Festbrennstoffkesseln ohne regenerative Heizungsunterstützung bis auf wenige Ausnahmen verboten.

Gründe für die Austauschpflicht von Öl- und Gasheizungen

Auch abseits der gesetzlichen Austauschpflicht gibt es eine Reihe von Faktoren, an denen sich der richtige Zeitpunkt für eine Heizungserneuerung festmachen lässt. Beim verpflichtenden Heizungstausch in älteren Wohngebäuden spielen vor allem der hohe Energieverbrauch und Schadstoffausstoß der alten Anlagen eine wesentliche Rolle.² Viele Heizungsanlagen, die derzeit noch in Betrieb sind, haben ihre Mindestlebenserwartung bereits deutlich überschritten. Ab einem Alter von etwa 15 Jahren steigen Wartungsaufwand und Fehleranfälligkeit von Gasheizungen kontinuierlich an, auch wenn regelmäßige Wartung und gute Pflege die Lebenszeit von Gas- und Ölheizungen verlängern können.

Hinzu kommt die geringere Effizienz von alten Heizungsanlagen im Vergleich zu neuen Geräten: Die Effizienz lässt sich anhand des Wirkungsgrades einer Heizung bestimmen. Je höher der Wirkungsgrad, desto mehr Wärme produziert die Heizungsanlage mithilfe des zugeführten Brennstoffes. Während ältere Heizungen ohne Brennwertnutzung einen Wirkungsgrad von 85 bis 93 Prozent des unteren Heizwerts erzielen können, schaffen neuere Anlagen mit Brennwerttechnik bis zu 111 Prozent. Auf den oberen Heizwert bezogen – also inklusive Wärmeinhalt des kondensierbaren Wasseranteils im Rauchgas – entspricht das einem Wirkungsgrad von bis zu 98 Prozent.

Damit benötigt der neue Wärmeerzeuger weniger Brennstoff für denselben Wärme-Output. Als Verbraucher sparen Sie Heizkosten und produzieren gleichzeitig weniger Treibhausgase. Verglichen mit anderen Energiesparmaßnahmen, etwa der Dämmung von Dach und Außenwänden, bietet eine neue Heizung häufig das größte Einsparpotenzial – am besten in Verbindung mit Solarthermie, Wärmepumpe oder anderen regenerativen Energien. So können Sie im Falle einer strombasierten Wärmepumpe die Effizienz Ihrer neuen Heizung zum Beispiel mit einer eigenen Photovoltaikanlage erhöhen und Ihren CO₂-Fußabdruck noch weiter reduzieren.

Schnell wird deutlich: Auch ohne die gesetzliche Austauschpflicht gibt es gute Gründe für den Heizungstausch. Dass die alte Heizung auszutauschen per Gesetz für bestimmte Wohngebäude festgelegt wurde, hängt mit den Klimazielen des Bundes und der EU zusammen. Das GEG soll den Verbrauch von fossilen Brennstoffen und damit auch den Ausstoß von klimaschädlichem CO₂ reduzieren.

Insgesamt sind die Gründe für die Austauschpflicht von Gas- und Ölheizungen also vor allem ökologischer Natur, wobei der Heizungstausch den Verbrauchern auch finanziell zugutekommt.

Mögliche Strafen bei versäumtem Heizungstausch

Sowohl finanziell als auch ökologisch ist es absolut sinnvoll, veraltete Öl- und Gasthermen auszutauschen – per Gesetz drohen bei Verstoß außerdem schmerzhafte Bußgelder. Je nach Umfang und Schwere des Versäumnisses müssen Hausbesitzer laut GEG mit bis zu 50.000 Euro Strafzahlung rechnen. Diese Summe wird etwa dann fällig, wenn überalterte Öl- oder Gasheizungen betrieben werden oder wenn der Eigentümer ab dem 1. Januar 2026 einen Ölheizkessel ohne regenerative Heizungsunterstützung installiert, obwohl sich das Wohngebäude auch unterstützend mit erneuerbaren Energien oder Fernwärme beheizen ließe.³

Gastherme austauschen: Vermieter in der Pflicht

Als Mieter haben Sie insgesamt nur begrenzten Einfluss darauf, ob und wann Ihr Vermieter die Gastherme durch eine neue Anlage ersetzt. Wie der Bundesgerichtshof 2013 urteilte, haben Mieter keinen Anspruch auf eine Modernisierung der Heizungsanlage. Es gibt allerdings Ausnahmen! Zum einen unterliegen Mietwohnungen und Mietgebäude ebenfalls dem GEG: Ist der Heizkessel bei Erwerb des Gebäudes älter als 30 Jahre, müssen sich Vermieter an die Austauschpflicht halten.

Noch ein verbindlicher Grund für den Heizungstausch oder Reparatur liegt vor, wenn die geringe Leistung der Anlage für die Mieter nicht mehr zumutbar ist. Denn Vermieter müssen sicherstellen, dass der Wärmeerzeuger zu jeder Tageszeit bestimmte Mindesttemperaturen im Wohngebäude aufrechterhalten kann. Je nach Raum und Tageszeit gelten folgende Anforderungen:

Kann der Heizkessel diese Temperaturen zu gegebener Tageszeit nicht mehr erzeugen, steht der Eigentümer der Wohnung oder des Wohngebäudes in der Instandhaltungspflicht. Er muss die Heizung dann entweder austauschen oder reparieren lassen, bis die vorgeschriebenen Temperaturen wieder erreicht werden. Die Instandhaltungspflicht greift außerdem, wenn sich die Temperaturen zwar einstellen, aber die Heizungsanlage häufig ausfällt.

Gastherme austauschen: die Kosten

Es gibt mehrere denkbare Gründe für eine neue Heizungsanlage: Ob die Gastherme auszutauschen per Gesetz erforderlich ist, der alte Heizkessel defekt ist oder Sie mit einem neuen Wärmeerzeuger langfristig Energie und Kosten sparen wollen. In jedem Fall gilt es, verschiedene Kostenpunkte zu berücksichtigen, die wir Ihnen im Folgenden kurz zusammenfassen.

Der größte Teil der Kosten entfällt auf die neue Therme selbst. Auf dem Boden fest installierte Kompakt-Thermen fallen dabei in der Regel teurer aus als an der Wand hängende Gasthermen. Etwa 3.000 bis 5.000 Euro sind für eine neue Gasheizung mit effizienter Brennwerttechnik durchaus realistisch. Hinzu kommt die Montage des Gerätes: Der Einbau erfordert passendes Material. Zudem muss die neue Gasheizung fachgerecht und sicher angeschlossen werden. Je nach Aufwand kann die Installation leicht 2.000 Euro oder mehr kosten.

Wechseln Sie vom klassischen Heizwert- auf moderne Brennwerttechnik, braucht auch das Abgassystem in der Regel eine Modernisierung. Schließlich führen Brennwertkessel einen Teil der Wärme der Abgase wieder dem Heizkreislauf zu. Neben Kondenswasser entstehen insgesamt weniger Abgase, die zudem kühler sind und einen geringeren Auftrieb haben. Das veränderte Verhalten der Abgase wirkt sich auch auf das Abgassystem aus. Sofern bei Ihnen ein neues Abgassystem erforderlich wird, sollten Sie dafür mit bis zu 2.000 Euro rechnen.

Über die Anschaffung, Montage und das Abgassystem hinaus kommen regelmäßige Belastungen auf die Besitzer von Gas- oder Ölheizungen zu. Bis zu 250 Euro fallen für die jährliche Wartung an. Zudem steigert ein hydraulischer Abgleich die Effizienz von Gasheizungen. Zwischen 500 und 1.500 Euro kann diese Optimierungsmaßnahme kosten – je nach Größe der Heizungsanlage und Anzahl der angeschlossenen Heizkörper. Der hydraulische Abgleich ist zudem auch im Hinblick auf mögliche Fördermittel interessant. Denn in der Regel verlangen Fördergeber den Nachweis eines hydraulischen Abgleichs.

Alternative Wärme-Contracting: Neue Gasheizung, Montage und Wartung inklusive!

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Förderung neuer Heizungsanlagen

Hauseigentümer haben mehrere Möglichkeiten, die finanzielle Belastung beim Austausch von Gas- oder Ölheizung zu mindern. Zum Beispiel sieht die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) Zuschüsse und günstige Kredite für erneuerbare Energien vor. Aber auch moderne Gas-Brennwertheizungen sind förderfähig. Die bundesweit wichtigsten Förderer hinter der BEG sind die Kreditbank für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Außerdem lohnt es sich für Eigentümer, auch nach regionalen und kommunalen Förderprogrammen Ausschau zu halten. Bis Ende 2021 läuft in Berlin beispielsweise noch das Programm HeiztauschPLUS. Für eine Kombination aus Gasbrennwertheizung und Solarthermie gibt es hier 2.000 Euro Unterstützung vom Land. Andere Anlagentypen werden sogar noch stärker gefördert.

Verschiedene, teils recht unübersichtliche Angebote gibt es auch in anderen Bundesländern. Um sich hier ein genaueres Bild zu machen, ist die Verbraucherzentrale in Ihrem Bundesland eine hervorragende Anlaufstelle. Hier erwarten Sie häufig kostenlose Beratungs- und Planungsprogramme, die Sie auch umfassend über weitere Fördermöglichkeiten informieren.

Steuervorteile für umweltfreundliche Heizungsanlagen

Keine Förderung im engeren Sinne, aber trotzdem interessant: Auch die Steuererklärung bietet Raum für Einsparungen beim Heizungstausch. § 35c des Einkommenssteuergesetzes sieht vor, dass 20 Prozent der Kosten für die energetische Modernisierung über drei Jahre hinweg von der Steuer abgesetzt werden können. Der maximal erstattete Betrag liegt hier bei 40.000 Euro. Allerdings gilt die Erstattung nur für selbst genutzten Wohnraum, sodass vollvermietete Gebäude hiervon nicht profitieren.

FAQ zum Austausch der Gastherme