Hausnebenkosten

Die Hausnebenkosten sind ein komplexes Thema – aber kein Hexenwerk! Zu den Hausnebenkosten gehören sämtliche Ausgaben, die zusätzlich zum Kaufpreis rund um eine Immobilie anfallen. Man unterscheidet zwischen einmalig anfallenden Hausnebenkosten und laufenden Hausnebenkosten – bei Letzteren ist häufig auch von Betriebskosten die Rede.

In unserem Ratgeber erfahren Sie, aus welchen Ausgaben sich die Nebenkosten im Einzelnen zusammensetzen. Außerdem stellen wir die einzelnen Kostenpunkte in den folgenden Abschnitten genauer vor und zeigen, mit welchen Beträgen Hausbesitzer konkret rechnen sollten.

Übersicht: einmalige Hausnebenkosten

• Umzug
• Erschließung
• Pflasterarbeiten
• Maklerprovision
• Gartenbepflanzung
• Sanierungsarbeiten
• Grunderwerbsteuer
• Notar und Grundbucheintrag

Übersicht: laufende Betriebskosten

• Müllabfuhr
• Heizkosten
• Stromkosten
• Grundsteuer
• Straßenausbau
• Schornsteinfeger
• Heizungswartung
• Straßenreinigung
• Frisch- und Abwasser
• Reparaturen und Instandsetzungen
• Brandschaden-, Gebäude- und Haftpflichtversicherung

Der Hauskauf: einmalige Hausnebenkosten

Wer in Deutschland eine Immobilie erwirbt, sollte sich zuvor unbedingt einen Überblick über die damit verbundenen Nebenkosten machen. Denn sonst kann es beim Hauskauf für die frischen Hausbesitzer schnell ein böses Erwachen geben.

Wie hoch die einmaligen Hausnebenkosten konkret ausfallen, lässt sich leider nicht pauschal beantworten – hier spielen vor allem Wert und Standort des Gebäudes eine entscheidende Rolle. Die folgenden Erläuterungen sollen Ihnen trotzdem als Orientierungshilfe dienen.

Notarkosten inklusive Grundbucheintrag

Beim Erwerb eines Hauses bekommen es Käufer und Verkäufer schnell mit einer Menge Bürokratie zu tun. Dabei braucht es ab einem gewissen Punkt zwingend die Hilfe eines Notars – spätestens, wenn ein Kaufvertragsentwurf angefertigt oder der Kaufvertrag notariell beglaubigt werden soll. Zudem beraten viele Notare Kaufinteressierte rund um den Immobilienerwerb.

Außerdem beantragt der Notar eine Änderung des Grundbucheintrags zugunsten des Käufers. Denn der Grundbucheintrag dokumentiert neben der Lage, den Abmessungen und der Bebauung eines Grundstücks auch das herrschende Eigentumsverhältnis. Erst wenn dort der Name des neuen Besitzers vermerkt ist, gilt der Käufer auch als Eigentümer.

Alles in allem betragen die Notarkosten beim privaten Hauskauf zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises. Die Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) genau festgelegt – deshalb spielen Arbeitsaufwand, Komplexität des Kaufvorgangs und die Anzahl der Notartermine beim endgültigen Preis keine Rolle.

Umzug

Ist der Kaufvertrag unter Dach und Fach, steht damit in der Regel auch der Übergabetermin. Ab jetzt kann die Umzugsplanung beginnen, wobei es einige Kostenpunkte zu berücksichtigen gilt: Sollen Helfer aus dem Bekanntenkreis rekrutiert werden oder soll ein Umzugsunternehmen den Transport übernehmen? Auch Umzugskartons müssen besorgt, eventuell Halteverbotszonen beantragt werden.

Vor allem bei Umzügen über weite Distanzen entstehen hier unter Umständen hohe Kosten von deutlich über 1.000 Euro. Diese sollten Sie bei den Hausnebenkosten unbedingt mit einkalkulieren.

Erschließung

Bei jedem erstmaligen Bebauen eines Grundstücks, aber oft auch bei alten und stark sanierungsbedürftigen Häusern entstehen zusätzliche Hausnebenkosten für die Erschließung. Gemeint sind damit die Kosten für den Anschluss des Grundstücks an das Wasser-, Strom- und Telefonnetz.

Die Erschließungskosten variieren bisweilen stark. Je nach Grundstücksabmessungen müssen unter Umständen Leitungen über lange Strecken verlegt werden. Die Kosten hierfür belaufen sich schnell auf mehrere Tausend Euro.

Maklerprovision

Der Immobilienmarkt ist hart umkämpft, und zwar nicht nur in den Städten. Wer ein Gebäude in gefragter Lage veräußern möchte, wird unter Umständen regelrecht mit Anfragen überschüttet. Immobilienmakler begleiten den Verkaufsprozess, um die Verkäufer zu entlasten. Ihre Bezahlung erfolgt in Form einer Provision.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das etwas sperrig klingende „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Es legt fest, dass die Maklerprovision beim Gebäudeverkauf zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Dabei darf der Anteil des Käufers nicht mehr als 50 Prozent der Maklerprovision betragen.

Wie hoch die Maklerprovision ausfällt, unterscheidet sich je nach Bundesland und der Situation auf dem Immobilienmarkt vor Ort. Bei Privatverkäufen liegt die Provision normalerweise zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer

An der Grunderwerbsteuer führt beim Immobilienkauf in der Regel kein Weg vorbei. Beim privaten Kauf entfällt sie nur im Fall einer Schenkung oder im Todesfall des vorherigen Grundbesitzers – allerdings können auch diese Vorgänge im Sinne des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes versteuert werden. Auch Grundstücke mit einem Kaufpreis unter 2.500 Euro sind von der Grunderwerbsteuer befreit.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich zum einen nach dem Kaufpreis der Immobilie beziehungsweise des Grundstücks. Zum anderen unterscheidet sich der Steuersatz je nach Bundesland: Am wenigsten zahlen angehende Hausbesitzer aktuell in Sachsen und Bayern (3,5 Prozent), am meisten in Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen und im Saarland (6,5 Prozent). Die folgende Tabelle gibt die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern wieder (Stand 2021).

Sanierung

Wer auf dem hart umkämpften Immobilienmarkt sein makelloses Zuhause findet, kann sich glücklich schätzen. Denn in der Regel fallen rund um das Kaufobjekt verschiedene Sanierungsarbeiten an. Mit viel Glück fällt der Sanierungsbedarf verhältnismäßig gering aus – zum Beispiel, wenn lediglich ein neuer Fußboden verlegt oder die Wände gestrichen werden müssen.

Kostspieliger gestalten sich die einmaligen Hausnebenkosten etwa, wenn die Elektrik oder die Heizungsanlage erneuert werden müssen. Für Heizungsanlagen ab einem Alter von 30 Jahren besteht sogar eine gesetzliche Austauschpflicht, um den Schadstoffausstoß und die Heizkosten im Gebäude deutlich zu reduzieren. Die Kosten für eine neue Heizung betragen je nach Heizungsart zwischen 6.000 und 25.000 Euro.

Muss die Elektrik im Gebäude ebenfalls saniert werden, hängen die Kosten vom Zustand der vorhandenen Elektroinstallationen ab. Hieran machen sich Aufwand und Kosten der Sanierungsmaßnahmen fest. Bei einer kompletten Erneuerung der Elektrik entstehen Kosten zwischen 40 und 90 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das entspricht etwa 3 bis 5 Prozent der Renovierungskosten.¹

Neu pflastern

Auch der Zustand des Grundstücks wirkt sich auf die Höhe der Hausnebenkosten aus. Unebene Einfahrten, Terrassen und Gehwege stellen echte Stolperfallen dar, die es auszubessern gilt. Zudem sehen alte Pflastersteine häufig nicht mehr zeitgemäß aus.

Bei Pflasterarbeiten müssen sich Hausbesitzer auf eine weite Preisspanne einstellen. Auch wenn sie als Eigentümer selbst verlegen, bleiben Quadratmeterkosten ab etwa 5 bis über 100 Euro allein für die Pflastersteine offen.² Die Wahl reicht von günstigem Kies und Betonsteinpflaster bis zum hochwertigen Naturstein.

Gartenbepflanzung

Gerade bei Leerständen sind verwilderte Gärten keine Seltenheit. Wenn Sie die Grünfläche am Gebäude nicht nutzen können, ist das nicht nur unschön, sondern mindert auch den Wert Ihrer Immobilie. Je nach Zustand des Gartens sollten Sie deshalb eine neue Bepflanzung und Gestaltung bei den Hausnebenkosten berücksichtigen.

Wie so oft sind Heimwerker auch im Garten günstiger unterwegs, indem sie lediglich die Materialkosten für die Neugestaltung tragen. Wer sich stattdessen für eine Gartenbaufirma entscheidet, rechnet am besten mit 40 bis 100 Euro je Quadratmeter Gartenfläche.³

Nach dem Hauskauf: laufende Betriebskosten

Bevor die Entscheidung für den Hauskauf fällt, machen sich viele angehende Hausbesitzer vor allem über den Kaufpreis und die mögliche Finanzierung Gedanken. Mindestens genauso wichtig wie die einmaligen Hausnebenkosten sind die laufenden Betriebskosten. Welche Kostenpunkte hierunter fallen, zeigen wir in den folgenden Absätzen. Die anfallenden Beträge je Kostenpunkt können Sie in der Übersichtstabelle am Ende dieses Artikels zusammengefasst nachvollziehen.

Die meisten Immobilienkredite haben lange Laufzeiten von bis zu 30 Jahren. Insofern sollten Kaufinteressierte in der Lage sein, die anfallenden Betriebskosten langfristig zu stemmen. Außerdem sollten sie ihre eigene finanzielle Schmerzgrenze kennen. Denn wenn die laufenden Kosten eine zu große Belastung für den eigenen Lebensstil darstellen, macht selbst das Traumhaus nicht mehr glücklich.

Fasst man die unterschiedlichen Kostenpunkte für ein Einfamilienhaus zusammen, liegen die laufenden Hausnebenkosten zwischen 380 und 630 Euro im Monat (siehe Tabelle am Ende des Ratgebers). Vor allem die Größe der Wohnfläche und die Anzahl der Personen im Haushalt beeinflussen die regelmäßigen Ausgaben: Je mehr Personen und je größer die Fläche, desto höhere Heizkosten, Stromkosten und desto mehr Abwasser entsteht.

Müllabfuhr

Die Gebühren der Müllabfuhr legen die Kommunen selbst fest. Dabei gibt es je nach Wohnort starke Preisunterschiede. Am teuersten ist in Deutschland die Restmülltonne: Ihre Gebühren steigen, je größer die Tonne ist und je häufiger sie abgeholt wird. Insofern lassen sich mit Mülltrennung und -‑vermeidung Kosten sparen.

Die Gelbe Tonne beziehungsweise der Gelbe Sack wird bundesweit kostenlos abgeholt, dasselbe gilt in der Regel für den Papiermüll. Für die Biotonne berechnet die Müllabfuhr meist nur geringe Gebühren. Je nach Wohnort kostet die Müllabfuhr zwischen 240 und 360 Euro pro Jahr, also etwa 20 bis 30 Euro monatlich.⁴

Heizkosten inklusive Wartung

Die Heizkosten machen einen großen Teil der Hausnebenkosten aus. Der Preis für eine Kilowattstunde Wärmeenergie hängt vor allem vom verwendeten Energieträger ab, während sich der Brennstoffverbrauch am eigenen Heizverhalten, der Wärmedämmung des Gebäudes und der Betriebseffizienz der Heizungsanlage festmacht.

Berücksichtigt man diese Faktoren, ergeben sich durchschnittliche jährliche Heizkosten zwischen 6 und 13 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, wie Sie in unserem Ratgeber Heizkosten pro Quadratmeter nachlesen können. Für ein durchschnittlich gedämmtes Haus mit 120 Quadratmetern wären das zwischen 720 und 1.560 Euro jährlich – im Monat also 60 bis 130 Euro.

Neben dem eigentlichen Heizen gehört auch die Wartung der Heizungsanlage zu den regelmäßigen Hausnebenkosten. Was zunächst nach einer zusätzlichen Belastung klingt, hilft Ihnen langfristig beim Geldsparen. Denn die regelmäßige Wartung beugt kostspieligen Reparaturen vor und stellt sicher, dass Ihre Anlage mit der höchstmöglichen Effizienz arbeitet.

Die folgende Tabelle zeigt, mit welchen Kosten Sie als Hausbesitzer je Wartungsvorgang zu rechnen haben. Auch wenn das Gebäudeenergiegesetz (GEG) eine regelmäßige, professionelle Heizungswartung vorschreibt, legt es kein konkretes Wartungsintervall fest. Üblich ist allerdings eine jährliche Wartung. Zudem hängen Herstellergarantie und Versicherungsschutz in vielen Fällen von der regelmäßigen Wartung ab.

Stromkosten

Ähnlich wie die Heizkosten lassen sich auch die Stromkosten mit einigen Maßnahmen selbst beeinflussen. Sparsame LED-Beleuchtung, moderne Elektrogeräte sowie Ausschalten statt Standby-Modus sind nur einige Beispiele für Ihren Handlungsspielraum. Mit welchen Stromkosten Sie als Ein- oder Mehrpersonenhaushalt pro Jahr ungefähr rechnen können, erfahren Sie in unserer Tabelle.⁵

Grundsteuer

Auf Grundstücke und ihre Bebauung wird in Deutschland eine Grundsteuer erhoben. Ihre Höhe legen die einzelnen Gemeinden über den sogenannten Hebesatz fest. Die Einnahmen aus der Grundsteuer gehen ebenfalls direkt an die Gemeinden – Bund und Länder werden nicht beteiligt. Insofern variiert die Grundsteuer in Deutschland je nach Gemeinde, wobei ihre Berechnung einer Formel mit drei Faktoren folgt:

Den Einheitswert eines Grundstücks und seiner Bebauung stellt die zuständige Finanzbehörde fest. Die Grundsteuermesszahl ist im Grundsteuergesetz (GrStG) verankert und unterscheidet sich je nach Grundstücksart. In den alten Bundesländern liegt die Grundsteuermesszahl für Wohnhäuser zwischen 2,6 und 3,5 Promille. In den neuen Bundesländern gelten hingegen höhere Messzahlen zwischen 5 und 10 Promille. Der von den Gemeinden festgelegte Hebesatz beträgt per Gesetz mindestens 200 Prozent.

Ein Beispiel: Ihr Mehrfamilienhaus in Hamburg hat einen Einheitswert von 100.000 Euro. Die dortige Steuermesszahl beträgt 3,5 Promille und der Hebesatz liegt in Hamburg aktuell bei 540 Prozent. Damit beträgt die Jahresgrundsteuer für Ihre Immobilie 1.890 Euro.

1.890 = 100.000 x 0,0035 x 5,4

Unser Beispiel eines Mehrfamilienhauses ist damit bereits recht weit oben auf der Steuerskala angesetzt. Für Ihr privates Einfamilienhaus ist eine monatliche Grundsteuer zwischen 35 und 70 Euro realistisch – also 420 bis 840 Euro im Jahr.⁶

Schornsteinfeger

Die Aufgabe von Schornsteinfegern besteht heute nicht mehr nur im Kehren des Schornsteins: Die Heizungsprofis stellen sicher, dass die Abgaswerte der Heizungsanlage im zulässigen Bereich liegen. Da auch die Heizungswartung im Idealfall jährlich durchgeführt wird, lohnt es sich, den Schornsteinfeger ebenfalls jährlich kommen zu lassen – am besten kurz nach der Wartung. Auf diese Weise behalten Sie die optimierten Emissionswerte Ihrer Anlage jederzeit im Blick.

Im Dreijahrestakt findet die sogenannte Feuerstättenschau statt, bei der der Schornsteinfeger die Betriebs- und Brandsicherheit aller Feuerungsanlagen im Haus überprüft. Für die Feuerstättenschau ist der Bezirksschornsteinfeger verantwortlich. Ihre Kosten sind in der Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) festgelegt.

Für weitere Messungen, Reinigung und Wartung brauchen Sie nicht den Bezirksschornsteinfeger zu bestellen: Hier können auch freie Kaminkehrer beauftragt werden. In diesem Fall hängen die Preise vom jeweiligen Angebot ab und sind nicht gesetzlich geregelt. Die jährlichen Kosten für den Schornsteinfeger liegen in der Regel zwischen 60 und 120 Euro.⁷

Straßenreinigung

Damit die Straßen und Gehwege in einer Gemeinde befahrbar beziehungsweise begehbar bleiben, erheben manche Gemeinden eine Gebühr für die Straßenreinigung. Wie hoch diese gegebenenfalls ausfällt, erfahren Sie in der jeweiligen Gebührenordnung.

Prinzipiell sind jedoch die Haus- und Grundstückseigentümer selbst für saubere Bürgersteige verantwortlich. Mancherorts fällt den Hausbesitzern sogar die Reinigung der Straßen zu. Zudem müssen die angrenzenden Gehwege am Grundstück im Winter von Schnee geräumt und gestreut werden. Bei Bedarf können Sie auch eine Reinigungsfirma mit der Straßenreinigung beauftragen. Je nach Gebühren und Konditionen der Reinigungsfirma kommen monatlich etwa 25 bis 30 Euro auf Sie zu.⁸

Straßenausbau

Fallen an einer Straße notwendige Baumaßnahmen an, können die Kommunen Anlieger an den Ausbaukosten beteiligen. Der Straßenausbaubeitrag (auch „Straßenbaubeitrag“) wird zum Beispiel erhoben, wenn die Straße mit neuen Laternen bestückt, Gehwege ausgebaut oder auch unterirdische Leitungen saniert werden. Lediglich in Baden-Württemberg gibt es die Anlegerbeteiligung nicht.

Die Höhe des Straßenausbaubeitrags hängt vom Umfang der Ausbaumaßnahmen ab. Bei aufwendigeren Arbeiten müssen Hausbesitzer schnell mit weiteren Hausnebenkosten von mehreren tausend Euro rechnen. Zum Glück sind solche Straßenausbaumaßnahmen aber sehr selten – einen Notgroschen sollten Hausbesitzer für den Fall der Fälle trotzdem ansparen.

Frisch- und Abwasser

Auch für die Versorgung mit Frischwasser und die Entsorgung von Abwasser fallen Gebühren an, die sich in den Hausnebenkosten niederschlagen. Da der größte Teil des Frischwassers auch vor Ort verbraucht wird, machen sich die Abwassergebühren meist unmittelbar am Frischwasserverbrauch fest. Zum Abwasser zählt auch Regenwasser, das der Kanalisation via Dachrinnen zugeführt wird.

Die Gebühren für Frisch- und Abwasser bestimmen die Gemeinden selbst. Eine realistische Planungsgrundlage erhalten Sie, indem Sie mit monatlichen Kosten zwischen 35 und 45 Euro rechnen.⁹

Instandhaltung

Ganz nach dem Motto „Irgendwas ist immer“: Selbst bei guter Pflege und Sorgsamkeit fallen in und am Wohngebäude früher oder später Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen an – ob Dachschäden, Rohrbruch oder defekter Heizkessel.

Damit Hausbesitzer von den unerwarteten Kosten nicht kalt erwischt werden, sollten sie unbedingt vorsorgen. Am besten, indem sie regelmäßig einen festen Betrag zur Seite legen. Mit etwa 100 Euro im Monat entsteht recht schnell ein Finanzpolster, auf das sie im Ernstfall zurückgreifen können.

Brandschaden-, Gebäude- und Haftpflichtversicherung

Eine Haftpflichtversicherung schützt Sie vor Schadensersatzforderungen, die Ihnen als Hausbesitzer entstehen können. Wenn beispielsweise ein herabfallender Ziegel das Auto vom Nachbarn beschädigt oder Sie das Streuen im Winter vergessen haben, bleiben Ihnen durch die Haftpflichtversicherung unter Umständen große finanzielle Schäden erspart.

Auch eine Gebäude- oder Brandschadenversicherung ist ein absolutes Must-have für Hausbesitzer. Zwischen 2013 und 2018 waren Feuer und Explosionen allein für ein Viertel aller Versicherungsfälle in Deutschland verantwortlich.¹⁰ Ohne die entsprechende Versicherung können Hauseigentümer über Nacht vor dem finanziellen Ruin stehen.

Im Zuge des Klimawandels nehmen auch die Zahl und das Ausmaß von Umweltkatastrophen in Deutschland immer weiter zu. Vor allem in Überschwemmungsgebieten und in der Nähe von Gewässern können sich Hausbesitzer mit einer Elementarschadenversicherung zusätzlich absichern.

Gerade bei der Elementarschadenversicherung können je nach Risiko-Beurteilung des Versicherers stark abweichende Beiträge anfallen. Für den kompletten Versicherungsschutz aus Gebäude-, Brandschaden-, Elementarschaden- und Haftpflichtversicherung fallen jährlich bis zu 600 Euro an.¹¹

Übersicht: Wie hoch sind die laufenden Hausnebenkosten?

Wie hoch die einmaligen Hausnebenkosten für Ihr Gebäude ausfallen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem Kaufpreis, Größe und Zustand des Hauses beziehungsweise Grundstücks. Die Betriebskosten sind hingegen besser einschätzbar – die folgende Tabelle soll Ihnen dabei helfen, einen groben Überblick über die laufenden Hausnebenkosten zu gewinnen.

FAQ zu den Hausnebenkosten